什么車位值得買？聽說你在糾結買車位

　　【太平洋汽車網 用車頻道】買車位絕對不是“有錢就買”這么簡單，有錢人的錢也不是做夢夢出來的，在發生車位購買之前，自然要權衡利弊一番。其實買車位就如買房，不僅僅是為了自己方便、舒服，另一個層次也是為了資產效益最大化。一個優秀的車位不僅僅要擁有合適的購入杠桿，同時相比其他車位來說也擁有更快速的升值速度以及租售比。如果說你在糾結買車位，那么下文將要說到的這些地方你就要注意一下了——同樣一筆錢花出去，當然要花的精彩、花的升值，你說對嗎？

　　注：本文主要針對一般的剛需性群體，高端小區及稀缺型土豪車位不在討論之列（我也沒法討論），目標群體也是以普通人群為樣本。

　　以筆者工作的城市廣州為例，各個區的車位平均價格差距還是非常大的。從“陽光家緣”上可以查詢到廣州市今天上半年的車位銷售數據，可以看到從1到6月份，廣州市一共賣了25976個車位，總價格是44.98億。那么好了，一個車位，平均是17萬元，這么看來好像也還好是不是？不過這是平均了從化、增城（相當于北京之密云、平谷）的價格。跟中心區天河、越秀（相當于北京之朝陽、東城）相比起來呢，差距又非常懸殊了。光說不練假把式，咱們圖片伺候。

　　為什么我單拿廣州中心四區說事兒呢？因為雖說都是廣州，但是外來人口能享受到的基礎設施、公共交通、醫療、治安、工作機會，八九不離十都在這里。要是往其他地方去，那可是連地鐵都沒有的，除了土著，恐怕沒人受得了。

　　那么即便去除老城區、交通因素等高價車位，四區的平均車位價格也集中在40~60萬這個區間，就算是諸如四五線城市如我的老家，也得十幾二十萬了。就這個價格來看，是否要出手，確實還是要掂量清楚的。那么問題來了：什么車位值得買？買車位之前，都有哪些要注意的地方呢？

　　一般我們能接觸到的車位有四種：第一種，地面非規劃車位；第二種，地面規劃車位；第三種，地庫規劃車位；第四種，人防工程停車位。

　　第一種：地面非規劃車位，常見于老式小區，一般是侵占道路、綠化帶等原本不是正經車位的地方而用于停車的。特點是沒有專人專用，基本都是物業所有，僅用來出租，停車人也是先到先到。這種車位沒有明晰的產權劃分，就算出手也屬于物業、開發商的短期不合法行為，不推薦購買，

　　第二種：地面規劃車位，比較好理解，就是開發初期已經規劃好的標準地面停車位，這種位置相比前者來說，會顯得更正規一些，在大多數商業小區當中，這種車位距離住宅樓一般還有一定的距離，并且位于住宅樓樓下的商業配套附近，且大多數用于臨時來訪車輛、月租車輛所用，停放車輛隨機性更大。

　　值得注意的是，這種車位和非規劃車位一樣，大多屬于“公攤車位”，這些位置屬于業主共有，就算可以買賣，本質上也屬于租賃行為，長遠來看利益不能夠百分百保證。

　　由此看這種位置我仍然不太推薦，總結一下弊端：一是流動性大就算了，還沒有明確產權；二是位置距離住宅樓本身還有距離，漲價幅度先撇開不說，起碼就不好出手。還有一個不成文的規定就是，大多數投資了住宅商業配套的業主都可以變相占用門前的車位，所以這些位置基本都被配套商業業主以及臨時停車客占據。萬一車位產權方變卦，也缺乏足夠的法律保護。

　　第三種：地庫規劃車位，就是我們最為熟悉的商品房配套車位了，這種車位產權規劃清晰（一般為開發商或物業所有），三證齊全，裝修、照明、維護條件上佳，這種車位也就是我們需要關注以及考慮是否要購買的車位，這種車位也被稱為“產權車位”，并且產權年限與住宅使用年限一樣。

　　第四種：人防工程停車位，這種常見于商業、學校、回遷房小區等地下車庫，是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，并可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。

　　這種車位的裝修檔次大多不高，就算地產商拿出來販賣，一般實質上也是長期租賃，這個一定需要注意下哈，很容易跟產權車位搞混。

　　本文所指要買的車位，都是建立在有產權的基礎上，所以我只倡導購買有產權的車位，這點務必要注意！

　　關于時間：當然是交樓后越早買越好，此時一手車位產權清晰，手續簡單，開發商坐莊，交易手法多樣化。由于初期車位比較充足，開發商往往會拿出一些手段聚聚人氣，比如價位合理的情況下還有少量的現金優惠以及3~5年的免息分期，在這種時間段入手那是非常好的，因為以這樣的方式購入每個月的壓力其實不會比租車位高多少。

　　至于走到中后期的階段，以財產增值角度來講都不是很好的時機了，因為中后期的車位會呈現出兩個態勢：

　　一是郊區盤，數年后仍有大量車位閑置，價格倒還是漲了幾萬，不僅僅是自用租一個就好，長遠來看升值空間非常有限，轉手也比較難。

　　二是位置比較好的剛需盤，這種就要詳細討論一下：如果是成長了兩三年的剛需盤已經聚居了大量的自住居民，那么車位還是勢必要緊張一些的，尤其是前幾年有不少車位配比為1:0.8的好地段小區，那更是供不應求；如果這個小區檔次屬于中檔及以上的話，我認為還是有購買潛力的。因為這種態勢的小區，雖然現階段車位價格已經漲了7,8萬甚至更多，但是長期來看仍然具有升值潛力，另一個角度來看，這種供需關系也會促使租金漲到很高的位置。

　　有人說價位是否在高位不好把握，那么我倒是有一個法子給你參考。同樣滿足地理位置優越的剛需盤小區，如果這個小區本身檔次還算比較高，物業管理水平也是十分規范化的話，那么購買指數和小區整體檔次是正比的。如果說你的小區檔次一般一些，并且還能明顯見到一定量的出租戶的話，那我認為還是不買為妙，因為這么高的一次性投入，回報期限顯得非常漫長。怎么判斷車位價格貴不貴？其實也很簡單，比你的車本身貴，那這個價格就算比較貴了。

　　簡單來說，就是你的房子地段不行，無論入住率是否高，都要先看看自住比例。如果自住比例非常高，那還值得考慮一下（早期買、價低、分期的前提下），車位配比本身也不算太高（0.9及以下），那么具有一定的升值潛力。

　　地段好的話，車位配比的比例可以適當放寬，因為地段越好，自住比例越高，車位越發緊張，房價及車位價格雙飛的速度就越快，也更容易脫手。車位的價格往往都是和房價呈現出正相關關系，但是車位具有更強的抗跌屬性。如果說未來你需要置換一套房子，那么打包的房+車位將能夠大大提升成交速度，也算是一個優勢吧。

　　至于車位的位置，靠邊位、單獨位、聯排位，自然是越獨立的越好，相信這個大多數人都懂，我也就不要再廢話太多了。

　　為什么上文提到的諸多種類的車位，我都沒有推薦購買呢？因為升值空間有限且一次性投入過多的前提下，明顯還是有太多的投資渠道的，就拿最基本人人都會的定期理財來說：

　　一個自住型為主的成熟剛需性小區，數年間一手車位已經售罄，且二手車位價格已經漲到了30萬元，產權為70年，管理費用為100元，契稅為3%，那么這個二手購買費用為30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。注意，除了契稅，車位還需繳納營業稅和個稅、增值稅等數種稅費，這些稅占比不算大頭且視情況而定，姑且不寫進去。

　　那么如果同樣時間來租這個位置的話，月租800元。800×12×70（不考慮租金上漲的情況下）總費用為672000元，長遠來說，產權車位的保值增值屬性還是挺突出的。

　　同樣的30萬，如果我拿來做定期，以一個不太漂亮的成績4.9%左右來算，每月都會最低保障有700-800的收益，如果你分配合理，那么這個數字是只高不低的，租車位的錢一樣可以賺回來。所以，前面討論了這么多成長期望的東西，就是為了強調對于我們普通人而言，買車位一定要考慮其投資收益價值；土豪則隨意，買買買就可以了。

　　我是徹徹底底的方法論者，是否要出手，你可以參考這三個維度：是否自用、購買時間較早（價位合理、開發商坐莊有分期）、地段成長期望。

　　原則就是這三個條件，車位的情況滿足的越多，則購買指數越高，如果說你是自己購入的剛需新房，車位將來一定也是自己用，那么你真的不用考慮太多，一定要買。新房都有開發商坐莊分期，購入杠桿誘人，這種人群我建議是一定要買的，無論是自身生活便利還是長期資產保值，都是有利的。

　　其他人群，可以根據我上文分析的各種利弊，自己權衡是否要購買。總的來說，除非押寶十分精準，大多的車位的短期投資收益都非常一般，如果純粹為了短期投資而購買車位，此舉我認為不妥。至于另外一些人呢，不需要長期穩定的車位，也比較會投資，這類人我也同樣不推薦購買車位。最后，祝愿各位意向買家早日以合理的價格買到/租到自己心儀的車位。

（圖/文/攝：太平洋汽車網 宗澤）